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OPCI ou SPCI, que choisir ?

Investir dans le domaine de l’immobilier nécessite une bonne stratégie. Les OPCI se proposent d’offrir un investissement papier plus flexible et donc plus rentable. Cependant, ils n’occultent toujours pas les sociétés civiles en dépit d’une pratique vieille d’une décennie environ. Fort de ce constat, il convient de comprendre les spécificités de ces produits d’investissement à travers une étude comparative.

SCPI et OPCI : définition des deux concepts

Une SCPI est une Société civile pour le placement immobilier. Elle se caractérise par un investissement sans intermédiaire dans les actifs immobiliers. Les titres objets de l’investissement sont diversifiés pour offrir une enveloppe immobilière fournie.

Un OPCI est un Organisme collectif pour le placement immobilier. Son mode d’investissement est similaire à celui d’une SCPI. L’apport des titres en portefeuille est toutefois limité à 51 % du portefeuille. L’autre partie de l’investissement englobe l’immobilier coté et les placements financiers traditionnels. L’investissement immobilier pour ce produit se plafonne à 60 % du portefeuille.

SCPI et OPCI : deux modes d’investissement au fonctionnement similaire

La principale similitude entre ces deux produits reste l’immobilier. De ce constat, il est possible de recenser des points de convergence connexes.

  • La gestion du patrimoine immobilier n’incombe pas à l’épargnant. L’exemption est totale des locataires aux transactions d’actifs en passant par les travaux.
  • L’accès aux deux produits est rendu facile par un faible coût d’entrée.
  • Les risques sont supportés par tous les épargnants du fait de l’administration collective du portefeuille.
  • Le principe d’investissement est similaire. Les épargnants souscrivent à des parts d’entreprise en contrepartie de coupons réguliers.
  • Les deux organismes sont administrés par une structure de gestion de portefeuille. Ladite structure bénéficie de l’aval de l’Autorité des Marchés Financiers.

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Du reste, l’investissement papier s’effectue à travers des comptes-titres ou avec une convention d’assurance vie. Les deux instruments financiers sont sujets aux fluctuations conjoncturelles ainsi qu’aux risques immobiliers. Dès lors, ils apparaissent comme des moyens pour diversifier le patrimoine immobilier. Ils constituent également des placements sur le long terme avec une maturité d’environ une décennie.

SCPI et OPCI : des divergences de mise en œuvre

La divergence majeure entre les deux supports concerne la structuration du portefeuille. Tandis que la première focalise entièrement son investissement sur les titres immobiliers, le second se limite à 65 % du portefeuille. Sur le plan fiscal, les rémunérations issues d’une SCPI font l’objet d’une taxation foncière. Les bénéfices liés à la vente de titres subissent la taxe sur les plus-values immobilières.

Les OPCI sont subordonnés aux principes des capitaux immobiliers. Ce régime concerne uniquement les sociétés pour le placement à prépondérance immobilière et capital variable ou SPPICAV. La rémunération issue de ces produits est ponctionnée à hauteur de 30 %. Le coût d’entrée est de 8 à 12 % TTC pour les SCPI. Ce montant est viré à la structure de gestion compétente dans l’optique de financer les distributeurs et la prospection d’immeuble.

Les OPCI fixent le taux d’entrée entre 3 et 5 % de l’apport. Une fraction de ce montant est incorporée à la structure d’investissement. Il sert à administrer les placements de l’OPCI. L’OPCI est un mode de placement plus liquide que la SCPI. La fluidité des actifs est garantie par la structure de gestion et la compagnie d’assurances. Les SCPI sont toutefois plus stables en raison de leur total investissement dans l’immobilier.

En définitive, les SCPI restent le mode le plus rentable en dépit des risques de liquidité, même si vous pouvez opter pour les OPCI pour plus de sécurité.

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